【質問】大学4年生からの質問、滋賀県彦根市で200万円という値段で戸建てを見つけましたが、どう思いますか?

さて、強いては募集しておらぬのだけれど、質問がちらほら寄せられていて、それに答えるスタイルだとブログ更新が楽だからというブロガーとして堕落した理由で質疑応答を以て更新としたい。

不動産の質問である。

——-

立命館大学 4年生のTと申します。
突然のDM失礼致します。
サウザーさんVoicyを聞いて自信をもらいました。感謝しています。

僕自身も今までの経験から勤め人は向いていないと思っていました。勤め人で苦労しなくてもいいように自分の商品を持つことにチャレンジしています。
現在は コスパンダ( http://cosplay-panda.com )というコスプレイヤーのためのコスプレ写真撮影専門スタジオを検索するサービスを作っています。
サービス自体は順調に成長していて、2018年中に自分の生活費を稼げるサービスになりそうです。

僕は幸い学生の身分で、日中の勤め人の仕事が無いので、上記のサービス開発と同時並行で不動産にも挑戦しようと思っています。
サウザーさんのおすすめされていた、加藤ひろゆきさんの「ボロ物件でも高利回り」を颯爽区読んで実践してみました。

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/shiga/dim1004/1055566/show.html

こんな不動産を見つけたのですが、検討に値するでしょうか?
(※著者注:価格200万円、入居者付き、利回り15%、土地79.33㎡でも再建築不可、木造築42年)
サウザーさんの意見をお聞きできるとありがたいです。

突然の質問で大変恐縮ですが、僕はソフトウェアエンジニアなのでPCやプログラミング、サイト制作関連のことであればサウザーさんの力になれることもあるかと思います。

自分がこの物件に関して良さそうだと思ったところは以下のとおりです。
200万円という値段(さらに、以下の理由でもっと100万円ほどまで値段交渉できるのではないかということ)
– 入居者がいなくなる
– 再建築不可物件
– 和式汲み取り式便所
– 掲載されたのが少なくとも2月4日なので、しばらく買い手がいない
僕が滋賀県に住んでいるので、50km圏内の条件を満たすこと
京都まで1時間以内でアクセスできる駅まで徒歩20分圏内であること
想定収入が2.5万円/月だが、リフォームをすれば近隣アパートの相場では3万円/月以上を見込めるのではないかということ
初めての不動産投資なので、100万円ほどであれば、悪くとも勉強料金と割り切ることができること

といった考察をしています。
どうかアドバイスいただけないでしょうか。

よろしくお願い致します。

—-以下回答—-

なるほど、ボロ物件の質問ですな。

厳密には購入判断に正解は無い。

買う人の価値観によるところが大きいからだ。

たとえ収益が低くても、気長に時間かけて家賃を回収してゆけるって価値観を持っておれば、その人にとっては勝ちになりえたりもする。

でもそれじゃあ質疑応答には不便だから、勤め人卒業に向くか否か、と言う価値基準を置いて、それで回答してみよう。

結論。

ま、不可やな。

なぜか?と言うと、物件に全く残存価値が無いから。

と言うか、マイナスだな。

買った瞬間にバランスシートがマイナスになる。(※買った瞬間、借金を負わされてる状態になる)

再建築不可、和式汲み取り、外壁ボロボロ、この3つが『マイナス』を作っていて、いわゆる業界用語でいうところの『負動産』ってやつになってると思う。

風呂、流し台、壁や床はそこそこ使えそうな感じがするが、しかしちょっと待て、と。

僕はこの物件はマイナスだと言っていて(理由は追って説明)、それなのに入居者が付いてるのが極めて不安定だぞ、って指摘をする。

この人が出たらどうすんの?と。次どうやって入居決めるの?と。

入居が決まらないってなった時、どうして良いかわからないって混乱してしまって、それで不動産の『専門家』に相談すると、かなりの修繕費かけたリフォーム提案されると思うけど、どうする?

彦根市がどうかは知らんが、これってもしかして生活保護の家賃より安いんとちゃうか?じゃあ入居者って何者なの?生保以下の人なの?

とかね。

思うに、『投資商品』になっちゃてるんだな。

売りに出してる大家は客付けが凄い上手いんだと思われる。

物件の価値が0以下で、マイナスになってる物件に何とかして入居者を付けて、家賃を発生させて、見かけの数字を作り、無知な人に売る。

きっと再生転売をやってる大家のビジネスモデルですな。

ボロ物件買って、掃除も修繕もせずに、家賃激安にして入居付けだけして、売り抜けを狙うって奴。よくあるよ。

「利回り15%!凄い!」

って思うんだろうな。

まず、ボロ物件投資は土地に価値があるって事が非常に大切である。(再建築不可でもスンバラシイ立地だったら全然あり、基準は色々なんよ)

500万の価値がある土地に、ゴミ扱いの古家がついていて、撤去に200万かかるから、売値300万円。

それを取り壊さずに修理して賃貸に出してしまうって作戦である。

(参考)リンク先はvoicyなので、声の情報が嫌いな人はリンク踏まないでちょ。かほこママにお呼ばれしてボロ物件投資の概要を語った回。
第31夜 サウザーさんご来店 仮想銀座高級クラブ「かほこ」

古家の内装をけっこう頑張って修繕する。価値を付けるのである。

再生によって家が住めるようになると、ゴミから一転して、資産になる。

撤去代▲200万だった価値が、家屋として+200万~+300万円ぐらいの価値になる(←この家の価格見積りは適当)。無論、土地は500万円のままだ。

「500万-200万」が、「500万+300万」に化ける訳だ。だから資産を築ける。

さて、問題の物件だが、

『再建築不可』

と言うのが実に大きな問題である。

詳しくは語らないけど、土地の価値ゼロね。

じゃあ建物の価値はどうか?

和式の汲み取りは月に4000円か5000円の汲み取り費がかかるし、クサイしで、入居者は超嫌がる。

そもそも、汲み取り費を計算に入れたら似たような家賃帯で水洗トイレの家に入れるから、汲み取りトイレはダメで、せめて浄化槽を入れて簡易水洗にする工事(※ふーん、て思ってたら良い)を追加でせねばならん。

下水の配管もやり替えるとして、100万は覚悟だ。

そして、外壁もボロボロ。これもまあ安くやって塗装で30万~40万ぐらいは覚悟だな。

たぶんだけど、歴代のオーナーたちが「どうせ再建築不可で価値無いし」つってメンテナンスをせずに朽ちるがまま放置してた感じがよく分かる。

YSPってやつ。やり捨てポイの略ね。(言ってみたかっただけ)

この物件、追加で150万ぐらい工事費投入して、やっと価値0の水準に戻るって事なんだよな。

それが資産価値マイナスの意味だ。

土地の値段が500万なり400万なりするからこそ、建物にお金かけて再生しても元が取れるし、建物も手入れしながら末永く使っていこうって気になるんだな。

10万か、20万か、それぐらいなら入居者が住み続けるかそれとも出ちゃうかの賭けとして、馬券買うつもりで買ってもいいかもね。

家の値段が10万ってヤバイって思うかも知れんが、価値マイナスだからそれが妥当。

200万で売ってる理由は、マヌケ狙いだろうね。

アプリとかサイト作成の方を伸ばしていく方が良いんとちゃうか?って気がする。

をはり。

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